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存量房时代需求升级,贝壳如何“接招”?
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存量房市场率先回暖,新房市场仍在“蛰伏”,随之变化的是社会居住观念,由于存量房挂牌量激增,使得买方从“没得挑”变为“任你选”,这是买方的机会,似乎也是市场的机会。

身处其中的居住服务头部平台贝壳,于3月14日公布了2023年四季度及全年业绩,财报数据显示,2023年贝壳实现总交易额31,429亿元人民币,同比增长20.4%,正如市场预期一样,贝壳交出了令人惊喜的答卷。

存量房交易额同比增28.6%,贝壳基本盘依旧稳固

接力三季度逆势增长的表现,2023年四季度贝壳再次取得理想成绩。财报数据显示,2023年第四季度总交易额为人民币7,356亿元,同比增加13.7%。盈利方面,2023年第四季度净利润达到人民币6.7亿元人民币,同比增加80.2%。

其中,新房业务交易额取得小幅增长,存量房业务则表现尤为亮眼。财报数据显示,存量房交易的总交易额高达20,280亿元人民币,同比增加28.6%;新房交易的总交易额为10,030亿元人民币,同比增加6.7%。

尽管,房地产行业已经进入周期性调整的“深水区”,但贝壳传统业务却始终保持核心业务的稳定向前,这背后主要有以下几个原因。

一是贝壳自营经纪品牌更多聚集在高能级城市,基于这一特性,贝壳及旗下品牌能够更快地抓住新政释放出的增量购房需求。

从城市分布上来看,贝壳在深圳铺设的门店数量最多,随后2-12名依次是成都、广州、武汉、苏州、北京、天津、重庆、西安、沈阳、南京、上海。其中大多属于能级较高、综合实力较强的城市。

中信建投研报显示,受益于政策推动和市场情绪影响,年内二手房成交显著放量,包含北京、上海、深圳等重点城市二手房成交同比增长30.1%。

二是在经纪人合作网络的基础上,贝壳持续挖掘和拓展行业优质产能。财报数据显示,截至2023年9月30日,贝壳旗下活跃门店数量达到42,021家,同比增长12.2%,活跃经纪人数量达到397,135人,同比增长13.6%。

此外,当前的买方市场观望情绪浓厚,为了保持整体业绩的稳定性,贝壳搭建了第二增长曲线来抵消风险,而且进一步延伸居住价值链,打通了买房、租房至家装的全价值链。

从业绩表现来看,贝壳在守住核心业务确定性的同时,新业务的成长性也已展现。财报数据显示,家装家居的总交易额为人民币133亿元人民币,同比增加145.8%。新兴业务及其他的总交易额为人民币986亿元人民币,同比增加12.9%。

一方面,贝壳通过新旧房交易→家居装修→租赁住房管理经营的链条,提高了业务协同的效果。另一方面,贝壳于2023年10月正式着手收购爱空间家装公司,进一步完善家装家居全价值链;同时,旗下整装品牌被窝模式也逐渐跑通,直营家装品牌圣都整装实现扭亏为盈。

值得注意的是,尽管市场环境中不确定性犹存,但贝壳的现金流始终充裕,财报数据显示,截至2023年12月31日,贝壳现金及现金等价物总计2585万人民币,同比增长10.28%,使得贝壳在稳固核心业务、探索新业务的过程中没有后顾之忧。

2024年,随着房地产市场重点逐渐由新房向存量房倾斜,市场将萌生新的发展趋势,贝壳又将如何应对?

贝壳如何用服务“敲开”存量房时代的大门?

中信建投研报显示,2023年1-11月,其关注的17个重点城市二手房成交面积同比增长30.1%,显著好于同期全国新房和百强房企的表现,二者分别同比下降7.3%和23.3%。

新房交易增速放缓、二手房成交显著回暖暗示市场已经进入存量时代,同时市场的核心驱动器也在发生变化,二手房市场的主导地位逐渐凸显,似乎已经成为与新房并驾齐驱的市场新核心。

此时,对于居住服务平台而言,尽管传统核心业务依旧是当下的基本盘,但未来的增量空间则来自于存量业务。由此次财报来看,贝壳存量房业务收入同比增长15.88%,占总净收入比例也高达35.94%。

原本,房地产经纪服务的主要价值是减少市场信息的不对称,但随着房产交易信息的逐渐透明化、标准化,以及市场供求的转变,价值链的重心开始从信息差向服务差发生迁移。

一方面,存量房市场挂牌量持续走高,以价换量的现象显著增加,价格承压下探,催生了房屋卖方对经纪服务更高品质的要求。

另一方面,购房需求发生变化,加上房屋具有低频、高价、链条长等属性,其决策成本及交易费用极高,因而消费者不仅看重房屋信息的真实可信性,更需要经纪人员的专业指导和服务保障。

针对这一现象,贝壳首创的ACN网络成为强效催化剂。

最早的房产经纪服务,从房源收集到房屋成交都具备很强的竞争性。ACN模式的落地打破了现状,其以信息共享、跨店合作、分摊佣金的方式将收益分摊至各环节的经手人,使得经纪人之间从传统的互相竞争、零和博弈,转换为互帮互助的协作关系。

经纪人之间合作效率提高,贝壳的运营效率也随之提升。在用户服务环节,竞争关系的弱化使得经纪人的注意力回归至服务品质上,用户体验也得以提升。

财报数据显示,2023年第四季度,贝壳的移动月活跃用户数量平均为4,320万名,而2022年同期为3,660万名,同比增长18.03%。

同时,“贝壳系”逐步扩大的门店网络也为服务优化打下扎实基础。传统房屋中介依托于众多线下门店,收集周边房产信息更便捷,也能够及时感知当地客群租购房的需求变化,最后将门店资源输送至线上,与客户产生更强粘性。

可见,贝壳已经锁定了新趋势。而事实证明,更好的服务也可以相应获得更多的红利。2023年,在房地产市场波动调整、观望情绪浓厚的环境下,贝壳找房平台TOP5%经纪人的月均收入不降反升,较2022年逆势提高13.6%。

近年来,随着AI逐渐渗透各行各业,居住服务平台也被“攻陷”。此前,我爱我家抢先一步推出了房产经纪大模型,旨在提高知识、系统、人三者的融合度,进一步提升服务质量。此外,大模型还被应用于经纪人筛选、培训、作业等诸多场景。

目前,贝壳将AI应用至已有功能的升级,比如贝壳APP根据对用户点击行为的分析,实现推荐内容随时更新,秒级时间内的千人千面,这一AI技术让用户的点击率提升了一倍;同时,还推出了首款AIGC家装设计产品“设牛”,串联家装家居板块。

虽然已经取得一定成果,但从AI的包容性和应用前景来看,这些尝试只是“小试牛刀”,贝壳在服务和使用体验上仍有长足的进步空间。

结语

2023年,不难看出,贝壳的基本依旧牢固。近年来,其存量房与新房两大核心业务并未因为外力干扰而剧烈波动,反而在规模和效益上稳步前行。

随着存量房黄金时代的到来,市场风向由卖方转向卖方,“买得到”不再是消费者的重点,“买得好”成为关键,由此服务上的优劣将进一步拉开各方差距,在这一趋势的推动下,贝壳顺势而为或将走的更远。

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